Как заключить договор ренты, чтобы его условия выполнялись?
При заключении договора ренты или пожизненного содержания с иждивением стороны обязательно идут к нотариусу: так требует статья 584 ГК РФ. Но нотариальная форма не значит, что договор должен быть типовым. В него можно записать именно те условия, ради которых человек соглашается на сделку, и тогда их выполнения можно требовать, в том числе через суд.
Обычно все самое важное обсуждают на словах: «каждый год будем отправлять в санаторий», «поменяем старый холодильник», «подключим интернет». Пока отношения хорошие, этого кажется достаточно. Сложности начинаются, когда обещания перестают выполнять, а в подписанном договоре о них нет ни слова.
Почему договор ренты не стоит подписывать по шаблону?
Договор ренты не составляется по одному образцу для всех. Однако дополнительные условия, как правило, обсуждают в лучшем случае устно, и у каждой стороны своя причина не переносить их в текст. Плательщик ренты не хочет брать на себя лишние обязательства и закреплять их письменно. Получатель ренты просто не знает, что такие условия можно включить в договор.
Нотариус готовит договор на основе формы из своей базы. Он удостоверяет сделку, но не сталкивается с судебными спорами об исполнении ренты и не видит, к чему через несколько лет приводит общая формулировка. Поэтому подробно расписывать договоренности сторон он обычно не предлагает.
Какие условия можно включить в договор ренты?
Закон задает общую рамку. Для пожизненного содержания с иждивением статья 602 ГК РФ называет обеспечение жильем, питанием и одеждой, уход, если он нужен по состоянию здоровья, и оплату ритуальных услуг. Внутри этой рамки стороны вправе договориться о том, что нужно конкретному человеку, например:
- ежегодный отдых получателя ренты в санатории;
- замена бытовой техники в квартире;
- покупка определенных лекарств или продуктов;
- подключение интернета;
- оплата мобильной связи.
В договоре можно прописать и порядок общения сторон: как получатель ренты сообщает о своих просьбах и в какой срок плательщик должен их выполнить. Тогда спор о том, что и когда нужно было сделать, решается текстом договора, а не воспоминаниями сторон.
В договоре пожизненного содержания с иждивением обязательно указывается стоимость всего объема содержания. Если квартира передается бесплатно, эта стоимость в месяц не может быть меньше двух величин прожиточного минимума на душу населения в регионе, где находится квартира (п. 2 ст. 602 ГК РФ).
Что будет, если договоренность осталась устной?
Если о каком-то условии стороны договорились только на словах и не включили его в текст договора, его неисполнение не станет основанием для расторжения договора. Суд будет оценивать тот текст, который удостоверил нотариус.
Подробная запись договоренностей нужна обеим сторонам. Получатель ренты сможет требовать то, ради чего он согласился передать квартиру. Плательщик ренты будет точно знать объем своих обязанностей и сможет подтвердить, что выполнял их, если отношения испортятся.
Как сделать важное условие существенным?
Стороны вправе прямо указать в договоре, какие условия для них существенные. Это условия, ради которых человек вообще вступил в договор и без выполнения которых он не готов его сохранять. Такую возможность дает пункт 1 статьи 432 ГК РФ: существенными считаются и все условия, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Результат у такой записи практический. Сторона сможет требовать выполнения условия, а если другая сторона его игнорирует, добиваться расторжения договора. Одним из оснований для расторжения договора судом является существенное нарушение, то есть такое, при котором сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Чем яснее в договоре записано, на что рассчитывал получатель ренты, тем проще показать, чего он лишился.
При существенном нарушении договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать вернуть переданную недвижимость или выплатить ему выкупную цену. Расходы, которые плательщик понес на содержание, в этом случае ему не компенсируются (статья 605 ГК РФ).
Как сформулировать условие договора ренты, чтобы оно работало?
Условие нужно сформулировать так, чтобы оно не оставалось декларацией и предусматривало ответственность за неисполнение. Фраза «плательщик заботится о получателе ренты» звучит хорошо, но вывести из нее конкретную обязанность в суде трудно. Рабочее условие отвечает на несколько вопросов:
- что именно нужно сделать или оплатить;
- как часто и в какой срок;
- как получатель ренты сообщает о своей просьбе;
- чем подтверждается выполнение: чеком, распиской, актом;
- что наступает, если обязанность не выполнена.
Например, вместо общей фразы «обеспечивать отдых получателя ренты» можно записать: «ежегодно оплачивать путевку в санаторий, расположенный в Московской области, продолжительностью не менее 10 дней по выбору получателя ренты».
Вместо «при необходимости менять бытовую технику» подойдет запись: «заменить неисправный холодильник, стиральную машину или плиту в течение 14 дней после письменного обращения получателя ренты».
Вместо «обеспечивать лекарствами» можно указать: «ежемесячно покупать лекарства по назначению лечащего врача по перечню, который получатель ренты передает плательщику».
Это примеры для понимания, а не готовые формулировки: каждое условие подбирается под конкретного человека, его здоровье и привычный уклад жизни.
Зачем нужна консультация до заключения договора ренты?
Как условия договора будут толковаться в случае спора, лучше всего понимает адвокат, который ведет в суде дела о расторжении и оспаривании договоров ренты. Он видел, какие формулировки суд принимает, а какие оставляет без последствий. Нотариус удостоверяет сделку, но юриста с судебной практикой не заменяет.
Поэтому юридическую консультацию лучше получить до того, как стороны придут к нотариусу. С подготовленным перечнем условий проще договориться с другой стороной и проверить проект договора, который предложит нотариус.
Адвокат направления
Регистрационный номер в реестре адвокатов города Москвы 77/7008.Стаж с 1999 года.
Споры по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением.