В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества?

Российский закон допускает возможность расторжения заключенной сделки с недвижимостью по перечисленным в законе основаниями. Сделка с недвижимостью может быть расторгнута либо по соглашению сторон (по обоюдному согласию участников сделки), либо по инициативе одной стороны, то есть в одностороннем порядке.

Расторжение договора по обоюдному согласию не вызывает конфликтных ситуаций и судебных споров между его участниками. При добровольном расторжении договора важно соблюсти порядок оформления достигнутых договоренностей о прекращении взаимных обязательств (Подробнее).

Напротив, чтобы расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке, заинтересованной стороне потребуется обратиться в суд.

Для того чтобы одна из сторон могла инициировать расторжение договора, необходимо наличие серьёзных нарушений условий соглашения. Эти нарушения должны привести к значительному ущербу, в результате которого одна из сторон не получает ожидаемого от сделки результата.

Основания для расторжения договора

Основания расторжения сделки с недвижимостью ввиду нарушений со стороны продавца:

• Безосновательный отказ продавца в передаче недвижимости покупателю.
• Передача недвижимости с серьёзными качественными нарушениями, не подлежащими устранению без значительных затрат времени или средств, или дефекты, возникающие многократно или повторно после их исправления.
• Продажа недвижимости, на которую имеются права у третьих лиц.
• Наличие правопритязаний третьих лиц на квартиру, например, отсутствие согласия супруга продавца на сделку.
• Предоставление неверной информации продавцом при продаже земельного участка, в том числе информации о наличии обременения и ограничений использования, упомянутых в пункте 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ.

Нарушения условий договора, которые могут быть основанием для его расторжения по инициативе одной из сторон, в случае допущения их покупателем, включают:

• Неоплата или неполная оплата недвижимости или уклонение от уплаты большей части её стоимости покупателем.
• Отказ покупателя принять приобретённый объект недвижимости.

Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон в случае существенного изменений обстоятельств, согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Это правило применяется в судебной практике нечасто. Изменение считается существенным, если стороны при его разумном предвидении изначально не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.

Сторона, желающая расторгнуть договор, должна доказать, что:

• на момент заключения договора обе стороны исходили из предположения, что таких изменений не произойдёт;
• изменения произошли по причинам, которые сторона не могла преодолеть с должной заботливостью и осмотрительностью, требуемыми по характеру договора и условиям оборота;
• исполнение договора без изменения условий приведёт к нарушению баланса имущественных интересов сторон и значительному ущербу для заинтересованной стороны, в результате чего она лишится того, на что рассчитывала при заключении договора.

Приведем пример: две стороны заключили договор купли-продажи квартиры, полученной продавцом в порядке наследования. После заключения договора появляется третье лицо, которое предъявляет покупателю иск о вселении. Поскольку это лицо было снято с регистрационного учета наследодателем продавца, но имеет имеет законное право проживать в квартире, его исковые требования будут удовлетворены судом, что существенно повлияет на права покупателя. Если суд признает изменение обстоятельств существенным, он может удовлетворить требование о расторжении договора квартиры.

Порядок расторжения договора в одностороннем порядке

Процедура одностороннего расторжения договора купли-продажи начинается с попытки решения вопроса вне суда, как требует гражданский процессуальный кодекс. Сначала сторона, желающая расторгнуть договор, должна предложить это другой стороне в письменной форме. В случае отказа другой стороны или отсутствия ответа в течение установленного срока, указанного в претензии или договоре, можно обратиться в суд. Стандартный срок ожидания ответа на претензию составляет 30 дней. Если другая сторона не соглашается на расторжение договора купли-продажи недвижимости, подача иска в суд становится неизбежной.

Рассмотрение дела в суде

В исковом заявлении и в ходе рассмотрения дела в суде необходимо чётко обосновать и предоставить доказательства того, что нарушения условий договора со стороны противоположной стороны привели к существенным убыткам, либо произошли кардинальные изменения обстоятельств, которые истец не мог предвидеть, и которые бы стали причиной для отказа от заключения договора изначально.

Кроме основного требования о расторжении договора, истец может предъявить в суде дополнительные требования, например, о компенсации убытков, связанных с неотделимыми улучшениями объекта недвижимости, сделанными в период его владения, а также требование о возмещении морального вреда.

Судебные разбирательства по таким делам часто бывают длительными, и в этот период ответчик может попытаться продать спорный объект недвижимости. Поэтому важно при подаче иска в суд также заявить о мерах по обеспечению иска, например, о наложении ареста на спорную недвижимость.

На основании решения суда, которое вступило в законную силу, Росреестр вносит изменения в Единый государственный реестр недвижимости о расторжении договора.