Расторжение мнимой или притворной сделки с недвижимостью
В данной публикации мы рассматриваем важную и сложную тему: расторжение мнимых и притворных сделок с недвижимостью. Эти виды сделок, хотя и кажутся законными на первый взгляд, на самом деле не имеют юридической силы и подлежат судебному аннулированию.
Строго говоря, мнимую или притворную сделку с недвижимостью нельзя расторгнуть, поскольку они ничтожны с момента заключения. Однако без суда решить спор не получится. Для применения последствий недействительной сделки потребуется решение суда.
Право обратиться в суд с иском принадлежит либо стороне сделки, либо заинтересованному лицу, право которого нарушено заключением данной сделки.
Мнимая сделка совершается для вида, без цели исполнить ее. Если говорить о мнимой сделке с недвижимым имуществом, то внешне сделка будет соответствовать всем требованиям, предъявляемым законом к сделкам с недвижимостью: будет подписан договор, акт приема-передачи, переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре, однако фактически недвижимость останется во владении первоначального собственника.
Создание видимости перехода права собственности при заключении мнимой сделки с недвижимостью является не целью, а способом ее достижения. Цели могут быть разные: сокрытие имущества от кредиторов, от раздела совместно нажитого супругами, создание видимости нуждаемости в улучшении жилищных условий для получения жилищной субсидии.
Притворная сделка также имеет все признаки настоящей сделки и даже имущество переходит во владение нового собственника, однако данной сделкой стороны пытаются прикрыть иные правоотношения, в которые они вступили. Если только одна сторона имела намерения заключить притворную сделку, а вторая действовала добросовестно, то подобные сделку нельзя признать недействительной.
Чтобы признать сделку притворной, суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить цели заключения сделки, содержание тех правоотношений, в которые в действительности вступили стороны. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Наиболее часто упоминаемым примером притворной сделки с недвижимостью является сделка дарения, прикрывающая куплю-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, заключаемая в целях уклонения от реализации преимущественного права покупки этой доли другим собственником.
При признании мнимой сделки недействительной суд возвращает стороны в первоначальное состояние (применяет реституцию), а в отношении притворной сделки к правоотношениям сторон суд применяет правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду.
По общим правилам судопроизводства обязанность доказать в суде важные для разрешения спора обстоятельства лежит на той стороне, которая на них ссылается.
Недостаточно объявить в суде сделку мнимой или притворной, необходимо представить в дело убедительные доказательства. На практике доказать мнимость или притворность сделки достаточно сложно, особенно, если с иском обращается не сторона сделки, владеющая информацией о существе правоотношений сторон, а третье лицо, права которого данной сделкой нарушены.
В заключение, судебные разбирательства по мнимым и притворным сделкам с недвижимостью требуют тщательной предварительной подготовки. Хотя такие сделки считаются недействительными с момента их заключения, только суд может применить соответствующие последствия и восстановить законные права сторон. Важно, чтобы заинтересованные стороны или пострадавшие лица предоставили в суд убедительные доказательства, подтверждающие мнимость или притворность сделки с недвижимым имуществом. Процесс этот сложен, но необходим для справедливого разрешения споров и восстановления ущемленных прав.