Можно ли аннулировать договор купли-продажи объекта недвижимости по соглашению сторон?

На практике у граждан и представителей бизнеса зачастую возникает вопрос, а можно ли сторонам сделки по взаимному согласию отменить договор купли-продажи недвижимого имущества, который уже прошел государственную регистрацию?

Объясняем. Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, стороны имеют полную свободу в принятии решения о заключении договора. В соответствии со статьей 450 ГК РФ, любые изменения или прекращение существующего договора могут быть выполнены по взаимному согласию участников, за исключением случаев, когда закон или условия договора предусматривают иное. Важно отметить, что любое соглашение, касающееся изменения договора, должно быть оформлено в той же форме.

Обратим внимание на ключевые аспекты закона. Когда происходят изменения в договоре, обязанности всех сторон продолжают действовать в измененной форме. В то же время, расторжение договора ведёт к окончанию всех обязательств, ранее принятых сторонами. Обязательства считаются оконченными с момента, когда было достигнуто соглашение о прекращении договора.

Важно отметить, что стороны не имеют права на возврат того, что было предоставлено до момента расторжения договора, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Соглашение о расторжении договора представляет собой юридический акт об окончании обязательств, которые были ранее приняты на основе этого договора.

Исходя из обозначенных правил, стоит понимать, что расторжение договора купли-продажи недвижимости по согласованию обеих сторон допустимо в случае, если участники ещё не выполнили свои обязанности по данному договору.

Обратим внимание, что даже зарегистрированный переход права собственности на недвижимость к новому владельцу не становится преградой для последующего расторжения договора по основаниям, указанным в статье 450 ГК РФ. В ситуации, когда стороны достигли соглашения о возврате того, что было получено по договору, и это касается недвижимого имущества, они обязаны подать соответствующие заявления в регистрирующий орган. Там им необходимо представить документы, подтверждающие факт расторжения договора и согласие сторон на обратный переход права собственности, то есть возврат недвижимости. Этот процесс необходим для официальной регистрации изменений в правах на имущество.

Когда договор купли-продажи между продавцом и покупателем уже полностью выполнен, процедура “обратного” перехода права собственности, то есть возврат имущества продавцу, возможна лишь через формирование нового гражданско-правового договора о возврате исполненного.

В данной ситуации участникам необходимо оформить и заключить ещё один договор, который будет регламентировать условия возврата собственности. После этого новый договор представляется для прохождения процедуры государственной регистрации и изменения статуса права собственности на недвижимое имущество.

В итоге:

Если произошел переход права собственности еще не произошел (не зарегистрирован), участникам сделки необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации, поскольку фактически договор еще не был заключен, и, следовательно, нет необходимости расторгать его.

Если переход права собственности уже произошел (зарегистрирован), но расчет еще не был проведен, то расторгнуть договор остается возможным. В этом случае стороны должны предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и тогда право собственности вернется к прежнему владельцу.

Если договор уже был исполнен, то расторгнуть сделку становится практически невозможно. Однако, если обе стороны решат передумать, наиболее простым способом будет заключение сделки обратной купли-продажи, где покупатель и продавец поменяются ролями.

В случае, если расторжение договора требует только одна из сторон, то придется обращаться в суд (Подробнее)

В случае необходимости получения консультаций и правовой поддержки при расторжении договорных отношений, связанных с куплей-продажей недвижимости, рекомендуем обратиться за квалифицированной помощью в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».