Юридические вопросы и ответы по участию в долевом строительстве (FAQ).

Вопрос: “Ознакомился с вашей статьей в интернете о неустойке по договору долевого участия в строительстве.  В статье вы указываете, что указание в договоре на договорную подсудность по месту нахождения застройщике не действительно, поскольку нарушает право выбора дольщика на определение подсудности. Статья датирована 2013 годом, подскажите не изменилось Ваше мнение по данному вопросу. В нашем случае иск о расторжении подали в г.У., ответчик – застройщик отменил решение ссылаясь на договорную подсудность, суд К. принял встречный иск застройщика с такими-же требованиями, но без процентов о расторжении ДДУ, в иске истцу о расторжении и взыскании процентов отказал. Решение суда У. отменено именно из-за нарушения правил подсудности, договором определена договорная подсудность по месту нахождения застройщика.”

Ответ адвоката: Наше профессиональное мнение по данному вопросу не изменилось. Отдельные суды принимают решения, опираясь на договорную подсудность, другие действуют по закону. Нам приходилось оспаривать определение суда о передаче дела по подсудности в суд, который определен договором. В конечном итоге, дело рассматривали по месту жительства дольщика, как и планировалось изначально. Другие дольщики не обжаловали подобные решения, и отправлялись в суд, определенный договором. Иски правильно подаются по месту жительства участника строительства на основании  норм закона о защите прав потребителей.

Вопрос: “Добрый день! Подскажите, пожалуйста. У меня такой вопрос. Мы с мужем в браке в ипотеку купили квартиру по договору долевого участия. Я давала нотариальное согласие, чтобы этот договор долевки оформили только на мужа. Сейчас через суд мы развелись и одновременно разделили квартиру по 1/2 каждому. Свидетельство на собственность своей 1/2 доли я получила. Могу ли я (бывшая жена) взыскать неустойку (за свою 1/2 часть) с застройщика за просрочку сроков сдачи дома? И могу ли я за период просрочки взыскать с застройщика проценты, уплаченные банку по кредитному договору (где муж заемщик, а я созаемщик)? Ипотеку в полном объеме плачу только я, муж платить отказывается, квитанции и документы все у меня. Заранее спасибо.”

Ответ адвоката: О Вашей ситуации можно однозначно сказать, если в момент передачи застройщиком квартиры дольщиком был Ваш муж, то застройщик будет оспаривать Ваши притязания, как лица, не являющегося стороной договора. Тот факт, что супруг отказывается платить ипотеку дает Вам право в последующем (с учетом сроков давности взыскивать с него его долю расходов), но в том, что касается неустойки – Ваши шансы очень малы. С учетом того, что суды наши руководствуются установкой “не разорять застройщиков неустойками“, то суду будет проще отказать Вам как ненадлежащему истцу, чем заниматься новациями в этом вопросе. За период просрочки однозначно нельзя взыскать проценты по ипотеке, т.к. от договора Вы не отказались и квартира в итоге получена.

Вопрос: “Заморожена стройка. Построен только один этаж из 16. Моя квартира была бы на 5 этаже. Могу подать иск о признании доли в недострое в виде квартиры, если до моего этажа   не дошли?”

Ответ адвоката: Признать долю Вы не сможете, так как степень готовности объекта долевого строительства менее 90%, а признавать материальные права на несуществующий объект юридически невозможно. Рассматривайте иные варианты возврата инвестиций.

Вопрос: Какие документы необходимо собрать для подачи иска по неустойке?

Ответ адвоката: Для подачи иска Вам необходимо прежде всего подготовить исковое заявление с расчетом неустойки. В зависимости от суммы требования прикладываете квитанцию госпошлины (если сумма требований меньше 1 000 000, то не надо оплачивать госпошлину, если больше, то госпошлина платится с суммы превышающей 1 000 000 руб.) Если Вами заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда, то госпошлина в любом случае оплачивается, она составляет 300 рублей за это требование вне зависимости от размера требуемой вами суммы. К иску прикладывается копия договора ДДУ, копии квитанций/приходных ордеров/платежных поручений, т.е. документов, подтверждающих исполнение Вами обязательств по оплате договора ДДУ. Если дом сдан и квартира Вам передана по акту, то прикладывается копия акта приема-передачи. Копия претензии в адрес застройщика с копиями почтовых квитанций также необходимо приложить к исковому заявлению. Если Ваш застройщик изменил местонахождение или реорганизовался, то нужно приложить распечатку с сайта Федеральной налоговой службы, чтобы суд не затягивался из-за ненадлежащего извещения ответчика. В зависимости от ситуации можно приложить переписку с застройщиком, ответу уполномоченных органов на запросы по ходу ведения строительства. Данные документы могут показать суду недобросовестность застройщика в ходе ведения строительства и повлиять на итоговый размер неустойки, в случае наличия заявления застройщика о снижении ее по статье 333 ГК РФ.

Вопрос: Ранее мы подали иск в суд общей юрисдикции о регистрации права собственности на долю в объекте незавершенным строительством, а также взыскание неустойки по долевому договору. Суд оставил оставили исковое заявление без движения. После подачи иска в отношении застройщика был введена процедура наблюдения (банкротства). Удовлетворит ли суд общей юрисдикции иск о взыскании неустойки в таком случае? 

Ответ адвоката: Как следует из содержания Вашего вопроса, введение наблюдения в отношении застройщика произошло до устранения Вами недостатков искового заявления, из-за которых иск был оставлен без движения. В такой ситуации суд общей юрисдикции обязан вернуть Вам исковое заявление, поскольку с момента введения процедуры наблюдения (вынесения арбитражным судом Определения о признании заявления о признании несостоятельным обоснованным и введении в отношении должника процедуры наблюдения) все претензии к должнику предъявляются в рамках дела о банкротстве.  Если суд общей юрисдикции все же принял иск к производству до вынесения арбитражным судом указанного определения, то требование о признании права собственности должно быть рассмотрено судом общей юрисдикции, а исковое производство по требованию о взыскании неустойки должно быть прекращено, в дальнейшем оно может быть заявлено в арбитражный суд в деле о банкротстве застройщика как требование кредитора о включении в реестр кредиторов третье очереди.

Вопрос: Должны ли застройщики при определении итоговой площади объекта долевого строительства применять понижающие коэффициенты, как установлено законом 214-ФЗ в новой редакции?

Ответ адвоката: Поскольку в отношении этого положения закон не предусматривает обратной силы, то оно распространяется только на правоотношения, возникшие между застройщиком и дольщиками после вступления в силу новой редакции закона, т.е. оно действует только в отношении договоров, заключенных начиная с 01 января 2017 года.

Вопрос: Как проверить потенциальному дольщику соответствует ли застройщик обязательным требованиям к размеру уставного капитала и иным обязательным требованиям к застройщику и проектной декларации, установленным новой редакцией закона?

Ответ адвоката: О соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона уполномоченным органом выдается соответствующее заключение, которое можно будет найти на сайте застройщика или потребовать для ознакомления в его офисе. Такое заключение будет выдаваться застройщикам, которые начали новый проект долевого строительства после 01 января 2017 года и до указанной даты не заключили ни один договор долевого участия в строительстве. Информацию о конкретном застройщике можно также получить из Единого реестра застройщиков.

Вопрос: Можно ли требовать от застройщика предоставления доказательств того, что все денежные средства по конкретному строящемуся объекту долевого строительства направляются по назначению и не используются для строительства иных объектов или в иных целях?

Ответ адвоката: Застройщик не обязан открывать отдельный счет для каждого строящегося объекта долевого строительства, но обязан вести учет финансов отдельно каждому из них. Застройщик вправе отказать дольщику в предоставлении финансовой документации по этому вопросу, однако он обязан предоставлять эту информацию уполномоченному органу. В случае сомнений в финансовой добросовестности застройщика, дольщики вправе направить запрос в уполномоченный орган с просьбой провести проверку учета финансовых средств, поступающих от дольщиков на строительство конкретного объекта.

Вопрос: Может ли суд самостоятельно снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с застройщика за несвоевременную передачу построенной квартиры?

Ответ адвоката: Согласно положению статьи 333 ГК РФ по данному спору между гражданином и застройщиком снижение судом размера неустойки возможно только в исключительных случаях и только по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов своего заявления и предоставлением соответствующих доказательств.

Часть 2