Ответы адвоката на вопросы по долевому строительству.
Настоящая публикация пополняется на основании поступающих в Бюро вопросов по направлению «Адвокат по делам об участии в долевом строительстве жилья». Размещаемые ответы носят общий информационный характер.
На вопросы отвечает адвокат Надежда Домкина.
Вопрос: В проекте договора долевого участия, который застройщик предлагает заключить, не описывается состояние будущей квартиры, а также материалы, из которых будет вестись строительство. Вдруг построенный дом окажется некачественным? Как можно это проконтролировать?
Ответ адвоката: На стадии строительства застройщик может изменить проектную декларацию и материалы, из которых будет вестись строительство. Дольщик повлиять на это возможности не имеет. Неудовлетворительное качество построенного объекта может подтвердить только строительно-техническая экспертиза. Однако, когда дом будет введен в эксплуатацию, то акт госкомиссии фактически будет означать, что дом пригоден для его использования по назначению – для проживания в нем. Оспаривание данного факта возможно только в судебном порядке, однако связано с рядом трудностей.
Чаще всего у дольщиков возникают вопросы по качеству квартир, подлежащих передаче им по договору. Если договор долевого участия не содержит подробного описания оборудования, подлежащего установке застройщиком, характеристик материалов, подлежащих использованию при отделке квартиры, то предъявлять претензии в связи с изменением застройщиком обещанных на словах или в рекламных проспектах параметров объекта долевого строительства дольщик не сможет. Однако, если построенная застройщиком квартира не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, то предъявить застройщику требование об устранении выявленных недостатков, как на стадии приемки квартиры, так и в течение гарантийного срока.
Обязанность представить доказательства, подтверждающие, что замена строительных материалов на эквивалентные по качеству соответствует условиям договора и не привела к ухудшению качества объекта долевого строительства, возлагается на застройщика.
Вопрос: Застройщик завершил строительство дома и требует срочно произвести доплату за дополнительную площадь, на которую увеличился размер моей квартиры. Я не против доплаты, однако застройщик не предоставляет документы, подтверждающие увеличение площади на заявленные им метры. Кроме того, он задержал передачу квартиры по ДДУ на 8 месяцев и должен оплатить неустойку. Можно ли произвести зачет неустойки в счет моей доплаты?
Ответ адвоката: Увеличение площади построенной квартиры должно подтверждаться проведенными обмерами, выполненными уполномоченной организацией. По завершении строительства такой обмер проводятся в отношении всего построенного дома, он необходим для постановки объекта на кадастровый учет. Если дольщик не согласен с заявленной площадью квартиры, он вправе заказать экспертную оценку площади своей квартиры, однако спор придется вести уже в суде. При наличии просрочки исполнения застройщиком своих обязательств и возникновении у дольщика права на неустойку необходимо направить застройщику письменное требование о начислении неустойки и зачете ее в счет доплаты за дополнительную площадь квартиры. Застройщик может удовлетворить такое требование и путем подписания соответствующего соглашения закрыть вопрос. В случае отказа требование о зачете неустойки можно предъявить в суде. Согласия застройщика на такой зачет встречного однородного требования не требуется, суд должен будет только определить размер взаимных обязательств, подлежащих зачету.
Вопрос: Могу ли потребовать от застройщика компенсации понесенных расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, когда квартира мне была передана без отделки?
Ответ адвоката: По смыслу указанных выше положений Закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, если объект построен с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта. При этом вовсе необязательно, чтобы недостатки возведенного объекта не позволяли использовать его по прямому назначению. Если договором участия в долевом строительстве объект долевого строительства предполагался к передаче участнику с элементами внутренней отделки, но этого не происходит, собственник вправе требовать от застройщика возмещения понесенных им расходов на отделку.