Адвокат: Признание права собственности на недвижимость в порядке приобретательной давности

Когда возможно применение приобретательной давности

• Лицо ранее приобрело, было одарено или по другим законным основаниям вступило во владение недвижимостью, однако не провело регистрацию сделки, и при этом документация, подтверждающая сделку, была потеряна.
• Владелец недвижимости умер, не оставив наследников, при этом его собственность не была признана выморочной. Другой человек уже многие годы пользуется этим имуществом после кончины владельца.
• Недвижимое имущество используется иным лицом, поскольку собственник пропал много лет назад.
• Здание, которое не зарегистрировано как собственность, уже продолжительный период числится на балансе предприятия и эксплуатируется в рамках его предпринимательской деятельности.

В каждом из упомянутых примеров лицо, которое длительно пользуется недвижимостью, обладает правом подать иск в судебные инстанции с целью признания его законным (официальным) владельцем данного имущества.

Институт приобретательной давности был включён в законодательство Российской Федерации с целью предоставления добросовестным обладателям имущества шанса узаконить уже сложившиеся фактические правоотношения, придав им официальный юридический статус.

Если владелец недвижимости на протяжении значительного периода времени не проявлял желания утверждать свои права на собственность, или если недвижимость стала ничейной из-за сложившихся обстоятельств, закон дает возможность заинтересованному лицу оформить право собственности на данный объект.

Таким образом, институт приобретательной давности обеспечивает защиту интересов фактического владельца в противовес правам предыдущего собственника.

Понятие приобретательной давности

Основное положение российского закона о приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации) звучит следующим образом –

лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разборе любого правового положения каждое слово в тексте закона несет в себе специфический юридический смысл и требует детальной юридической интерпретации. Рассмотрим термины, которые обладают особой значимостью.

Добросовестное владение

Владение считается добросовестным, когда лицо, начиная владеть имуществом, не осведомлено и не должно было быть осведомлено об отсутствии у него правовых оснований для приобретения права собственности на него.

К примеру, требование о признании права собственности на основании приобретательной давности не будет удовлетворено, если заявитель осознавал, что использовал имущество, по отношению к которому он не выполнил обязательство его передачи владельцу. В таких обстоятельствах право собственности должно возникнуть на ином правовом основании.

В тоже время, согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации (Определение ВС РФ от 27.01.2015 N 127-КГ14-9) не исключает шанса приобрести право собственности в силу приобретательной давности наличие возможности у истца  предъявить иные требования, в частности: о понуждении к заключению сделки; признании сделки действительной; регистрации сделки или права собственности; признании права собственности на основании сделки.

Открытое владение имуществом

Владение считается открытым, когда субъект не скрывает факт нахождения имущества под своим контролем. Применение стандартных (общепринятых) мер для сохранения имущества не является признаком его утаивания.

Непрерывность владения недвижимостью

Владение признается непрерывным, когда оно не прерывалось на протяжении установленного срока приобретательной давности, который составляет 15 лет для объектов недвижимости.

Стоит отметить, что период непрерывности сохраняется, даже если владелец передавал недвижимость другому лицу для временного пользования.

Перерыва в давностном владении также не происходит, когда новый владелец является правопреемником прежнего, например, в случае перехода имущества к наследнику по наследству после смерти владельца.

Владение имуществом как своим собственным

Обладание имуществом в качестве его владельца предполагает, что такое владение не осуществляется на основании договора (например, аренды, хранения или безвозмездного пользования).

Когда между законным владельцем имущества и лицом, фактически его использующим, существуют договорённости, это указывает на то, что использование имущества происходит не на месте собственника, а параллельно с ним, при этом законный собственник не отказывается от своих прав на данное имущество и не теряет к нему интерес.

Обстоятельства, при которых закон допускает установление права собственности

Право собственности посредством приобретательной давности может быть установлено как на недвижимое имущество, находящееся в собственности других лиц, так и на имущество без владельца, то есть не принадлежащее никому. Закон исходит из предпосылки, что в случае наличия у имущества законного владельца, который не демонстрирует интерес к своей собственности и не выполняет действия, имеющие юридическую силу, в отношении владения, использования или распоряжения этим имуществом, то право на такую собственность может быть переведено к лицу, которое фактически владеет им в течение установленного срока.

Право собственности на объект недвижимости по истечении срока приобретательной давности может быть установлено даже в отношении недвижимости, не прошедшей государственную регистрацию.

Что касается самовольных построек, то они могут перейти в собственность по приобретательной давности при условии выполнения определенных законом требований, в частности, если такая постройка не представляет опасности для жизни и здоровья людей. В то же время, право собственности в силу приобретательной давности не может быть применено к сооружению, воздвигнутому самовольно на земельном участке, который занимается незаконно, так как в этом случае отсутствует необходимое условие добросовестности владения.

Порядок оформления собственности по приобретательной давности

Лицо, претендующее на приобретение права собственности через приобретательную давность, имеет полномочия обратиться в судебные органы с соответствующим исковым заявлением. Это утверждение находит опору в статьях 11 и 12 Гражданского кодекса, устанавливающих, что защита гражданских прав осуществляется через судебное признание прав.

Так, сторона, утверждающая свое право собственности на основании приобретательной давности, должна инициировать судебное разбирательство с требованием оформить признание права собственности в ее пользу. Другие пути легализации такого права гражданским законодательством не предусмотрены.

Иски, связанные с правами на недвижимость, подсудны суду по месту расположения данного имущества (принцип исключительной подсудности).

В качестве ответчика по иску о признании права собственности на основании приобретательной давности выступает бывший владелец, если он установлен.

В случаях, когда бывший собственник недвижимости не известен владельцу по давности и не мог быть ему известен, последний имеет право подать в суд заявление об установлении юридического факта его добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом на протяжении необходимого для приобретательной давности срока.

В процессе разбирательства к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлекается государственный регистратор (Росреестр).

Размер государственной пошлины по иску

При подаче искового заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности суды учитывают, что это является требованием имущественного характера, требующим оценки стоимости объекта спора для исчисления государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, размер государственной пошлины при подаче имущественных исков зависит от цены иска, которая, в свою очередь, устанавливается в зависимости от стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, заявители должны уплатить государственную пошлину, исходя из стоимости объекта недвижимости, право собственности на который они хотят признать, и эта стоимость должна быть подтверждена соответствующими документами. Если стоимость объекта не может быть определена, используется оценочная, кадастровая или балансовая стоимость, в зависимости от того, принадлежит ли объект физическому или юридическому лицу.

В исковом заявлении в суд необходимо отразить:

• подробные обстоятельства получения имущества во владение;
• с какого времени истец открыто, добросовестно и непрерывно владеет и пользуется имуществом как своим собственным, а также подробно указать на обстоятельства, как именно истец несет бремя содержания имущества;
• указать, что третьи лица не заявляют права на недвижимое имущество;
• со ссылкой на нормы закона указать, что истец имеет право на признании за ним права собственности по давности владения.
• отразить расчет цены иска, руководствуясь соответствующим отчетом оценщика, балансовой стоимостью имущества.
• сформулировать просительную часть иска о признании права собственности на недвижимость за истцом.
• оформить приложения к исковому заявлению, предусмотренные статьей 132 ГПК РФ.

Надлежащие доказательства в судебном деле

Доказательства, что приобретатель нес бремя содержания недвижимого имущества, уплачивал за него налоги, сборы и иные обязательные платежи.

Свидетельскими показаниями истец может подтвердить, что он (члены его семьи или общество) более 15 лет пользовались недвижимым имуществом.

Письменные доказательства, что истец нес расходы по ремонту недвижимости, нес иные эксплуатационные расходы, пользовался земельным участком под строением, заключал договор снабжения коммунальными услугами недвижимого имущества, осуществлял страхование имущества.

Письменные документы о недвижимом объекте, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, из соответствующих подразделений Министерства имущественных и земельных отношений, Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации, территориального управления Росимущества.

Перечень представляемых в суд доказательств в каждом случае носит индивидуальный характер и зависит от обстоятельств дела.

При подаче иска о признании права собственности в порядке приобретательной давности истцу важно комплексно подойти к сбору и представлению доказательств. Каждое из них должно подтверждать не просто факт использования объекта недвижимости, но и соответствие всем требованиям законодательства: открытое, непрерывное, добросовестное и самостоятельное владение в течение определённого законом срока.

Законы, применяемые при рассмотрении дела

• Гражданский кодекс Российской Федерации.
• Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный законом “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001.
• Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.
• Региональные нормативные акты.

Исполнение судебного решения

Решение суда о признании права собственности на основании приобретательной давности является достаточным основанием для регистрации данного права в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. 21 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22, удовлетворение иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для государственной регистрации перехода права собственности. После вступления решения суда в законную силу истец имеет право обратиться в орган регистрации прав на недвижимость с соответствующим заявлением и необходимыми документами, включая судебное решение, для внесения изменений в ЕГРН.

Также, согласно ст. 268 ГПК РФ и ч. 3 ст. 222 АПК РФ, фактическое владение недвижимостью на протяжении определенного законом срока может быть признано судом как основание для признания права собственности. Судебное решение по такому делу после вступления его в законную силу также может служить основанием для государственной регистрации права собственности.

Пример нашей судебной практики

Если вам необходимо признать право собственности на недвижимость через приобретательную давность, и Вы ищете юридическую поддержку в данном вопросе, обращайтесь в Адвокатское бюро “Домкины и партнёры” по номеру: +7 495 646-86-11 или воспользуйтесь иными удобными формами связи.