Защита прав по делам о самовольных постройках

Настоящий обзор подготовлен Адвокатским бюро “Домкины и партнеры”, специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.

Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года


Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства. Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.

Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.


Какая постройка считается самовольной в соответствии с российским законодательством?

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российскеой Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

  • возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
  • возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
  • возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
  • возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Зарегистрированное право собственности ответчика на объект недвижимости может быть оспорено либо по результатам рассмотрения иска, основанного на положениях закона о самовольной постройке, одновременно с разрешением вопроса о судьбе этого объекта, либо по итогам рассмотрения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права на данный объект.

Постройка, возникшая в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, что привело к изменению его параметров (таких как высота, количество этажей, площадь, объем), может быть признана самовольной. В таком случае она подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Если технически возможно, данная постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции, например, самовольно построенной пристройки.


Будет ли признан самовольной постройкой жилой дом, если он построен без разрешения на строительство?

В силу п. 11 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. Частью 15 ст. 55 Кодекса предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 года для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции (Определение ВС РФ по делу № 18-КГ23-226-К4).


Как определяется подведомственность дел, связанных с самовольным строительством?

Для определения подведомственности дела необходимо принимать во внимание, (1) кто является субъектом (участником) спора, а также (2) характер правоотношений.

Так, дела в отношении самовольных построек, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, участником которых являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели, должны рассматриваться в системе Арбитражного суда Российской Федерации.

Во всех иных случаях спор должен быть принят к производству судом общей юрисдикции в том числе, если собственником помещения, используемого в коммерческих целях, является физическое лицо.


Какой суд должен рассматривать дело, связанное с самовольным строительством?

Иски, связанные с вопросами о сносе самовольной постройки, ее устранении или приведении в соответствие с установленными требованиями, а также о признании права собственности на самовольную постройку, подлежат рассмотрению судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с правилами исключительной подсудности, определенными местоположением спорного объекта.

Если к моменту вынесения судебного решения ранее выявленные признаки незаконной постройки были устранены или перестали считаться таковыми в связи с изменением законодательства, и отсутствуют другие основания для признания постройки незаконной, суд отказывает в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, ее устранении или приведении в соответствие с установленными требованиями.


Кто может обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки?

Обратиться с иском о сносе самовольной постройки или приведении её в соответствие с установленными требованиями может собственник земельного участка, обладатель другого вещного права на участок, а также для другие лица, чьи права и законные интересы подвергаются угрозе сохранением самовольной постройки.

Прокурор и уполномоченные органы публичной власти в рамках своей компетенции могут подать иск о сносе самовольной постройки в случае, когда это требуется в публичных интересах.\


Кто будет ответчиком по иску о сносе самовольной постройки?

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае, если при возведении самовольной постройки привлекался подрядчик, ответчиком считается заказчик — лицо, по чьему заданию была выполнена самовольная постройка.

Если самовольная постройка находится во владении лица, не являющегося ее строителем, ответчиком по иску становится лицо, которое приобрело право собственности на неё, например, при отчуждении самовольной постройки — ее новый владелец; наследник, получивший наследство в виде земельного участка с самовольной постройкой.

В случае отсутствия информации о таких лицах ответчиком в иске о сносе самовольной постройки становится лицо, владеющее земельным участком, на котором находится данная постройка. Если участок передан во временное владение или пользование (например, по договору), ответчиком считается лицо, владеющее или пользующееся земельным участком, за исключением случаев, когда установлено, что самовольная постройка была возведена до возникновения прав владения или пользования у этого лица.


Как должен рассчитываться размер государственной пошлины за рассмотрение судом дела о самовольной постройке?

Исковые споры о сносе самовольных построек, о запрете строительства объекта недвижимости, о признании реконструкции незаконной, относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Соответственно, государственная пошлина исчисляется по правилам, установленным пунктом 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.


Может ли суд отказать в принятии искового требования в виду недостаточности прилагаемой к иску документации?

Например, при разрешении вопроса о принятии к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости суд проверяет наличие документов, свидетельствующих: о принятии мер к получению разрешений на строительство или о вводе объекта в эксплуатацию. Если же такая документация не будет приложена, суд оставит исковое заявление без движения, поскольку её отсутствие не позволяет сделать вывод о нарушении права истца либо угрозе нарушения его прав.


Что обязательно следует отразить в исковом заявлении о признании права собственности на самовольную постройку?

Лицо, которое осуществило строительство (создание) самовольной постройки, не приобретает право собственности на нее и не имеет права распоряжаться ею или совершать сделки до тех пор, пока такие права не будут признаны судом.

Такая постройка не включается в наследственную массу. Однако наследник, на чье владение переходит соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обратиться в суд с требованием о признании его права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном участке земли.

Пункты 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ обязывают заинтересованное лицо в исковом заявлении указать на обстоятельства и доказательства нарушения либо угрозы нарушения его прав, свобод или законных интересов. С учетом указанного требования закона, например, в иске по делу о признании права собственности на самовольные постройки, необходимо указать на отсутствие разрешения на строительство, на отсутствие разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, а также обосновать перед судом невозможность их получения в связи с чем истец и вынужден обратиться в суд.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ.


Удовлетворит ли суд исковое требование о признании права собственности на объект недвижимости, если ответчик признает в суде исковые требования?

Принятие судом согласия ответчика с иском о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права. Рассмотрим пример из судебной практики (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 18-КГ13-100).

Гражданин обратился с иском к компании (юридическому лицу) о признании права собственности на жилые помещения – квартиры в многоквартирном доме. Свои требования гражданин обосновывал тем, что им был заключен  договор об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома, по которому компания обязалась передать ему долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом. При рассмотрении дела компания признала в суде неисполнение своих обязательств, указав, что дом построен и технический паспорт на него изготовлен. С учетом признания иска компанией суд вынес решение об удовлетворении искового требования гражданина, которое впоследствии были отменено.  При рассмотрении дела в кассационной инстанции суд указал, что спорный дом построен на арендуемом земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина, а не жилого дома, а решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования органом местного самоуправления не принималось. Использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, что в соответствии с положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком.

Судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку.


Какие экспертные учреждения могут проводить экспертизу по делам о самовольной постройке?

Согласно распоряжению Правительства РФ от 31.10.2023 3041-р судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями.


Можно ли признать право собственности на самовольную постройку на основании приобретательной давности?

В соответствии с положениями российского закона возникновение права собственности в силу приобретательной давности и в связи с осуществлением самовольного строительства является различными самостоятельными правовыми основаниями. Правоприменительная практика четко придерживается положения о том, что приобретательной давность не может распространяться на самовольно возведенное строение (постройку).

Правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 01 января 1995 года как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.


Применяется ли срок давности по делам о самовольных постройках?

Касательно требования о сносе самовольной постройки, при условии, что ее сохранение не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности (3 года). Этот срок начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является соответствующим ответчиком.

В делах о сносе, устранении или приведении в соответствие с требованиями самовольной постройки, представляющей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не применяется.


Будет ли постройка признана незаконной, если разрешение на строительство здания будет аннулировано?

Факт признания в судебном порядке недействительными разрешений на строительство и на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию не в любом случае является достаточным основанием для его признания самовольной постройкой.


Какой редакцией норм права должен руководствоваться суд при разрешении дел, связанных с самовольным строительством?

На практике нередко возникает вопрос, какой редакцией закона должен руководствоваться суд при рассмотрении дела о самовольной постройке, когда её строительство было осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм. Верховный Суд РФ в “Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством“, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, разъяснил судам, что при рассмотрении подобной категории дел судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки, а не действующие на момент рассмотрения дела по существу.


Какую правовую оценку получит нарушение строительных норм при рассмотрении иска в отношении самовольной постройки?

Судебная практика свидетельствует, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суд устанавливает, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Иными словами, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.


Можно ли признать право собственности лишь на часть объекта самовольной постройки?

Подобная правовая возможность действующим российским законодательством не предусмотрена. Позиция судов строится на том, что законом не предусмотрено оснований для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой. В тоже время право собственности на  пристройку к недвижимому объекту можно установить путем предъявления искового требования о признании права собственности на объект в целом, то есть в реконструированном виде.


Имеет ли правовое значение для признания права собственности на самовольную постройку целевое назначение земельного участка, на котором она возведена?

Судебная практика однозначно свидетельствует, что суды всегда проверяют соблюдение целевого назначения земельного участка на котором возведена самовольная постройка, в том числе и в случаях, когда она возведена лицом владеющим земельным участком на легитимных основаниях. Как следует из содержания статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, но данные права могут осуществляются лишь при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка, о чем свидетельствует положение пункта 2 статьи 260 ГК РФ.

В случае самовольного изменения целевого назначения земельного участка и возведении на нем самовольной постройки при отсутствии разрешения компетентного органа об изменении целевого назначения требование о признании права собственности на самовольную постройки судом не может быть удовлетворено.

Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.


Какова судьба самовольной постройки, если она возведена на земельном участке, обремененном запретом на строительство?

В этом случае самовольная постройка подлежит сносу в безоговорочном порядке.


За чей счет сносится самовольная постройка?

Последствиями возведения самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие осуществившим ее лицом либо за его счет. При отсутствии сведений о нём снос осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Принудительное исполнение решения суда о сносе самовольной постройки в тех случаях, когда взыскателем является орган местного самоуправления, осуществляется судебным приставом-исполнителем с применением инструментов принудительного исполнения судебных актов, предусмотренных статьей 107 Федерального закона от 02.11.2007 № 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”.


Может ли самовольная постройка быть снесена на основании решения органов муниципальной власти?

Снос самовольной постройки может быть осуществлен на основании решения органа местного самоуправления, принятого в императивно установленном порядке.

Решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью многоквартирного дома, не может быть принято органом местного самоуправления.

Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу ЗК РФ.


Будет ли признан самовольной постройкой дом, построенный на не выделявшемся под строительство участке?

Объект, который обладает признаками недвижимого имущества и возведен на земельном участке, не предназначенном для строительства, является самовольной постройкой и подлежит сносу.  В тоже время, не является самовольной постройкой объект, строительство которого осуществлено на земельном участке, не содержащем каких-либо ограничений по его использованию. При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике учитывается наличие воли собственника земельного участка на его предоставление для строительства определенного объекта.

За правовыми консультациями, связанными с вопросами и спорами о самовольном строительстве, Вы можете обратиться в Адвокатское бюро “Домкины и партнеры” по телефону (495) 646-86-11

 

Адвокатское бюро
«Домкины и партнеры»

Халтуринская ул. 6 А, Москва, 107392

ОГРН 1077799008594
ИНН 7706412979

(495) 646-86-11

bureau@domkin.ru