16 декабря 2025 года Верховный Суд Российской Федерации поставил точку в получившем громкую огласку деле “Лурье против Долиной”. За судьбой судебного спора пристально следило не только юридическое сообщество. Было очевидно, что окончательное решение Высшей судебной инстанции станет новым ориентиром для формирования судебной практики по делам о расторжении сделок с недвижимостью и признания их недействительными.
Судебная коллегия в целях разъяснения принятого решения в кратчайшие сроки разместила его на официальном сайте. Определение Верховного Суда РФ отличает тщательный анализ всех доводов противостоящих сторон продавца и покупателя спорной квартиры, а также подробное указание на надлежащее толкование норм закона, которые следовало правильно применить судам нижестоящих инстанций.
В данном материале отметим ключевые правовые позиции, которые отныне должны учитываться при заключении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости.
1. Признав право собственности за покупателем квартиры Лурье, Верховный Суд обозначил первостепенную правовую позицию – заблуждение продавца относительно мотивов заключения договора, по которому он отчуждает принадлежащую ему квартиру, не является основанием для признания сделки недействительной.
В частности, Верховный Суд отверг доводы стороны продавца квартиры, что договор купли-продажи был заключен “для спасения” квартиры от мошенников, а не с целью её продажи другому лицу. Тем самым Суд дал прямое разъяснение положению статьи 178 ГК РФ о том, что заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной.
2. Анализируя обстоятельства дела во взаимосвязи с действующими нормами гражданского законодательства, Верховный Суд указывает, что оспаривание сделки при безупречном поведении стороны сделки при её заключении по мотиву заблуждения не допускается.
Суд лишь вправе, но не обязан принимать во внимание наличие возможности у добросовестного контрагента (продавца или покупателя) распознать заблуждение, под влиянием которого действовал участник сделки. Законом по умолчанию признается добросовестность поведения стороны. Если стороной оспаривается добросовестность поведения другой стороны, она обязана представить соответствующие доказательства.
3. Верховный Суд особо отметил, что даже наличие всех условий для оспаривания сделки как совершенной под влиянием существенного заблуждения, если обе стороны успели хотя бы частично выполнить свои обязательства по сделке, суд обязан применять последствия недействительности сделки – двустороннюю реституцию (возвращение сторонами полученного по сделке). Закон позволяет отказывать в применении реституции только в строго определенных случаях, прямо оговоренных законом.
4. Верховный Суд уделил особое внимание вопросу психического (психологического) состояния стороны, заключившей сделку под влиянием заблуждения.
Если сторона ссылается на неспособность руководить своими действиями при заключении оспариваемого договора купли-продажи недвижимости, а также правильно оценивать своё поведение и поступки, она должна в судебном споре ставить вопрос о назначении судом соответствующей судебной экспертизы.
При этом Верховный Суд указывает, что экспертные заключения, полученные за пределами судебного спора (в досудебном порядке, по уголовному делу и т.д.), не имеют правового значения в деле, рассматриваемом в порядке гражданского судопроизводства. Отказ стороны воспользоваться своим процессуальным правом заявить ходатайство о назначении соответствующей судебной экспертизы, лишает её возможности доказать, что в момент заключения сделок она была не способна понимать значение своих действий или руководить ими.
Как отмечалось ранее, приведенные правовые позиции должны учитываться сторонами при разрешении споров о признании сделок недействительными по основанию их совершения под влиянием обмана или существенного заблуждения.
Адвокат Надежда Домкина