Отмена решений о расторжении договора к-п недвижимости в апелляционном порядке
Дело № 33-11068/2023, 50RS0034-01-2022-000694-08
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Красногорск Московская область, 10 апреля 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Федорчук Е.В.,
судей Колесниковой Т.Н., Рыбачук Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания Красовским И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 решение Павлово-Посадского городского суда Московской области от 11 мая 2022 года по гражданскому делу по иску ФИО6 ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с домом, возврате земельного участка и дома,
заслушав доклад судьи Колесниковой Т. Н.,
объяснения ФИО6, представителя ФИО6 – ФИО3, представителя ФИО1 Е.И. – адвоката Домкиной Н.В.
УСТАНОВИЛА:
ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с домом, возврате земельного участка и жилого дома. В обоснование иска указала, что <данные изъяты> между истицей и ответчицей был заключен договор купли- продажи земельного участка с домом. По условиям указанного договора истица продала, а ответчица купила земельный участок общей площадью 770 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, с расположенным на нем домом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 145 кв.м., находящиеся по адресу: <данные изъяты> Переход к ответчице права собственности на указанные объекты недвижимости был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, ответчица свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнила, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи. Кроме того, действительная стоимость указанного в договоре земельного участка с домом значительно выше стоимости, указанной в договоре купли-продажи (л.д.4-6).
Ответчик ФИО1 Е.И. исковые требования не признала. Указала, что согласно тексту договора купли продажи, расчет между сторонами должен был быть произведен в течение трех календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные земельный участок и дом к покупателю, однако так как у семьи Михайлиных не было достаточного количества денег, окончательно с продавцом они рассчитались только к ноябрю 2018 года путем передачи денежных средств палочными рублями без расписок.
Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Орехово-Зуевскому и Павлово-Посадскому районам Управления Росреестра по Московской области о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, об отложении слушания дела не просил.
Суд первой инстанции решил: Исковое заявление ФИО6 ФИО1 ФИО6 удовлетворить. Расторгнуть заключенный <данные изъяты> между ФИО6 Зоей ФИО6 и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 770 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, с расположенным на нем домом, находящиеся по адресу: <данные изъяты>.Прекратить право собственности и регистрацию права собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 770 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, с расположенным на нем домом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 145 кв.м., находящиеся по адресу: <данные изъяты>.
Признать за ФИО6 Зоей ФИО6 право собственности на земельный участок общей площадью 770 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, с расположенным на нем домом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 145 кв.м., находящиеся по адресу: <данные изъяты>.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО6 ФИО1 ФИО6 судебные расходы в виде госпошлины за обращение в суд в размере 600 (шестьсот) рублей.
С решением суда не согласилась ФИО2, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить как необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 Е.И. – без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
Представитель ФИО1 Е.И. – адвокат Домкина Н.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции жалобу поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
ФИО6 и ее представитель в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в связи со следующим.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ <данные изъяты> от <данные изъяты>, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судом первой инстанции установлено, что <данные изъяты> между ФИО6 и ФИО1 Е.И. был заключен договор купли- продажи земельного участка с домом. По условиям указанного договора истица продала, а ответчица купила земельный участок общей площадью 770 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, с расположенным на нем домом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 145 кв.м., находящиеся по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается записью государственной регистрации от <данные изъяты> ( л.д. 12-22).
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на <данные изъяты> собственником спорных объектов недвижимости является ФИО1 Е.И. (л.д.16-20)
Согласно тексту договора купли продажи расчет между сторонами будет произведен в течение трех календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные земельный участок и дом к покупателю. Полный и окончательный расчет между сторонами подтверждается распиской продавца о получении указанной денежной суммы от покупателя (л.д. 42).
Цена земельного участка и дома составляет 990 000 руб., из которых 590 000 руб. цена за земельный участок и 400 000 руб. за жилой дом (л.д. 42).
Согласно отчету специалиста № <данные изъяты> от <данные изъяты> «Центр независимой экспертизы и оценки» стоимость земельного участка общей площадью 770 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> с расположенным на нем жилым домом составляла на <данные изъяты> 5 166 422 рублей (л.д. 66-146).
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Суд первой инстанции принимая решение по делу исходил из того, что ответчиком ФИО1 Е.И. в ходе рассмотрения дела не предоставлено суду доказательств передачи денежных средств по договору купли-продажи продавцу, указав при этом, что доводы ответчика о том, к ноябрю 2018 года она и ее муж ФИО1 передали ФИО6 всю цену договора- опровергнуты продавцом. Доводы ФИО1 Е.И. о наличии в спорный период времени у ее семьи дохода для передачи денежных средств не могут подтвердить передачу денег продавцу ни в каком размере. Из объяснений самой ФИО6 в суде следует, что по договору купли-продажи земельного участка с домом ей не передано ни рубля. Исходя из чего пришел к выводу, что недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, руководствуюсь п.4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, при шел к выводу об обоснованности и законности заявленных исковых требований.
Ответчиком заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности (л.д.43). Из объяснений, данных в ходе судебного разбирательства следует, что срок исковой давности исчислен ФИО1 Е.И. с даты регистрации права собственности, потому что расчет должен быть осуществлен в соответствии с договором в течение трех дней с даты регистрации прав на недвижимое имущество, либо должен быть осуществлен с даты внесения последнего платежа по договору, а именно с ноября 2018 года. Входе судебного заседания <данные изъяты> ответчицей и ФИО5, являющимся супругом ответчицы и ее представителем, было заявлено, что при заключении договора купли-продажи денежные средства на оплату по договору у ответчицы отсутствовали, указали в договоре, что в течение трех дней будет расчет, хотя изначально понимали, что расчеты будут произведены в течение «какого-то времени», договоренности о днях передачи денежных средств, размере с истицей не было. Также, было заявлено, что <данные изъяты> истице было дано обещание рассчитаться с ней по договору до конца января 2022 г. по той причине, что ФИО1 Е.И. понимала, что расписок об оплате договора купли-продажи у нее нет, хотя фактически последнюю часть денежных средств она внесла по договору в конце 2018 года.
Коллегия находит выводы суда первой инстанций основанными на неправильном толковании и применении норм материального права.
В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 ГК РФ (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).
По смыслу статей 56, 67, 148, 195, 198 ГПК РФ, статей 196, 199, 200 ГПК РФ, обстоятельства правильного определения начала течения срока исковой давности устанавливаются судами первой и апелляционной инстанций исходя из норм, регулирующих конкретные правоотношения между сторонами, а также из имеющихся в деле доказательств, и вне зависимости от избираемого истцом способа защиты нарушенного права, поскольку при одном и том же нарушении права выбор способа его защиты не должен приводить к возможности изменения исчисления срока исковой давности, так как иной подход позволил бы манипулировать институтом исковой давности в ущерб принципу правовой определённости в гражданско- правовых правоотношениях.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.
В абзаце 1 статьи 203 ГК РФ предусмотрено, что течение сроке исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий свидетельствующих о признании долга.
К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчётов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.
По смыслу приведённой нормы о признании долга могут свидетельствовать, в частности, любые действия должника гражданско- правового характера, имеющие внешнее проявление, совершая которые он осознает, что кредитор об этих действиях не может не узнать и разумно воспримет их как подтверждение имеющейся задолженности.
В соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения. Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (пункт 2 статьи 206 ГК РФ).
Положения новой редакции пункта 2 статьи 206 ГК РФ о возможном течении срока исковой давности заново после признания должником в письменной форме суммы долга, введены Федеральным законом от <данные изъяты> № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в действие с <данные изъяты>, и с учётом пункта 2 статьи 2 указанного закона применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу данного Федерального закона, если иное не предусмотрено данной статьёй; по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, положения ГК РФ (в редакции названного закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона от <данные изъяты> № 42-ФЗ, если иное не предусмотрено названной статьёй.
При этом согласно пункту 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» положения ГК РФ в измененной Федеральным законом от <данные изъяты> № 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключённых до дня вступления его в силу (до <данные изъяты>). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).
Названное разъяснение, основанное, прежде всего, на пункте 2 статьи 422 ГК РФ, направлено на обеспечение стабильности договоров,^ заключенных до соответствующего изменения гражданского законодательства: в отсутствие дополнительных волеизъявлений сторон о применении к их отношениям нового регулирования они подчиняются ранее действовавшей редакции ГК РФ. Вместе с тем, применительно к регулированию исковой давности это не исключает ни возможности заключения сторонами новых соглашений, подчиненных уже новому регулированию, ни права стороны в соответствии с законом и договором в одностороннем порядке своим волеизъявлением изменить режим своей обязанности в пользу другой стороны.
Поэтому, если сторона письменно в одностороннем порядке или в соглашении с другой стороной, подтвержденном в двустороннем документе, признает свой возникший из заключенного до <данные изъяты> договора долг, исковая давность по которому не истекла на момент введения в действие” Федерального закона от <данные изъяты> № 42-ФЗ, однако уже истекла к моменту такого признания долга, то к отношениям сторон подлежит применению пункт 2 статьи 206 ГК РФ.
В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.
Поскольку сторонами в договоре купли-продажи земельного участка с домом от <данные изъяты> определено, что расчёт между сторонами будет произведён в течение трёх календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные земельный участок и дом к покупателю, и данные условия договора о сроке оплаты товара, подлежавшие буквальному толкованию судом на основании абзаца 1 статьи 431 ГКРФ, в установленном статьёй 452 ГК РФ порядке не были изменены, то суду при определении начала течения срока исковой давности следовало исходить из того, что по окончании установленного договором срока исполнения покупателем обязательства по оплате товара продавцу должно было быть известно как о нарушении своего права, так и о лице, его нарушившем, и ФИО6 имела право выбора способа защиты: требовать от покупателя уплаты цены товара или требовать в судебном порядке расторжения договора в связи с его существенными нарушениями с соответствующими последствиями.
Переход к ФИО1 Е.И. права собственности на земельный участок и жилой дом на оснований договора купли-продажи земельного участка с домом от <данные изъяты> зарегистрирован в ЕГРН <данные изъяты>
Из объяснений стороны ответчика, приведённых судом первой инстанции в решении суда, следует, что ответчик дала истцу только <данные изъяты> устное обещание рассчитаться по договору купли-продажи до конца января 2022 г. в связи с отсутствием у ответчика расписок об оплате цены товара по договору купли-продажи, при этом ответчик настаивала, что фактически последнюю часть денежных средств в счёт оплаты купленного имущества внесла в 2018 г., то есть оплатила товар ранее, что в отсутствие иных установленных судом щ фактов признания долга в течение срока исковой давности по смыслу приведённых выше норм материального права и разъяснений по их применению не может являться признанием долга, влекущим прерывание долга и основанием для исчисления срока исковой давности заново.
С учетом изложенного, для применения последствий, предусмотренных п.2 ст. 206 ГК РФ не имеется.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права являются основанием для признания решения незаконным и необоснованным (статья 195 ГК РФ).
Учитывая приведенные нормы действующего законодательства, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием нового решения.
Руководствуясь ст.ст.199, 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
- Решение Павлово-Посадского городского суда Московской области от 11 мая 2022 года – отменить.
- Принять по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с домом, возврате земельного участка и дома – отказать. Апелляционную жалобу ФИО2 – удовлетворить.
Председательствующий судья
Судьи