Как правило, споры об истребовании недвижимого имущества от добросовестного приобретателя возникают в случае, когда недвижимость продается лицом, не имеющим легитимного права на её отчуждение. В этом случае собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании недвижимого имущества из незаконного владения лица, то есть, с так называемым, виндикационным иском. Подобное право собственника базируется на положении статьи 302 Гражданского кодекса РФ.
При этом устные и ни чем не подкрепленные возражения покупателя о том, что он является добросовестным приобретателем, не имеют доказательственного значения для разрешения дела.
Исходя из смысла названного положения закона, при возникновении судебного спора об истребовании недвижимого имущества у покупателя суд в обязательном порядке устанавливает три ключевых момента:
1) факт выбытия имущества из владения собственника по воле или помимо его воли;
2) возмездность приобретения недвижимого имущества;
3) знал ли приобретатель и должен ли был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Так, при судебном разрешении вопроса о добросовестности приобретателя недвижимого имущества, суд учитывает факт его осведомленности о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества. Учитывая это, мы рекомендуем приобретателям недвижимости в обязательном порядке перед осуществлением сделки получать сведения из ЕГРП о наличии прав у продавца на отчуждаемый объект недвижимости.
Кроме того, судом также принимается во внимание факт принятия покупателем разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения. Например, не будет считаться проявлением добросовестности покупателя, когда он доверяется устным заверениям продавца о наличии у него разрешения на продажу квартиры от имени своего супруга. В данном случае покупатель должен настаивать на предъявлении ему нотариальной доверенности от супруга на отчуждение недвижимого имущества.
Разумная осмотрительность покупателя при заключении сделки в виде получения информации об объекте недвижимости и истребования необходимой документации в обязательном порядке будет предметом рассмотрения и оценки со стороны суда.
При разрешении спорных вопросов о добросовестности покупателя суд может даже принять во внимание, например, производил ли покупатель, полагающий себя добросовестным, осмотр жилого помещения до его приобретения, знакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами на объект, выяснял ли основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него.
Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.
Например, обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорный объект недвижимости в течение короткого промежутка времени неоднократно являлся предметом договора купли-продажи по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, будут расценены судом как проявление недобросовестности покупателя.
Если вам требуется квалифицированная юридическая поддержка по вопросам расторжения сделок с недвижимостью, предлагаем воспользоваться услугами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры».
Адвокат по расторжению сделок с недвижимостью